Элитный беспредел

За последние полгода в сегменте элитного жилья Петербурга выделились сразу несколько знаковых трендов. Самый заметный — ценовой: спрос на апартаменты стоимостью от 1,5 до 3 млн у. е. уже никого не шокирует и исчисляется десятками. Причем адекватного предложения на рынке практически нет.

Вторая, и не менее важная, тенденция — принципиально новая для Петербурга планка стоимости квадратного метра элитного жилья — $50 000-$70 000. Наконец, еще один заметный тренд — привлечение архитекторов и дизайнеров с мировым именем к разработке проектов элитных комплексов.

Куда вложить миллион?

Платежеспособный спрос на рынке, как и два года назад, смещается в сторону новых и реконструируемых объектов. Сегодня квартиры в строящемся доме предлагают на 15—25% дороже, чем готовый антикварный вариант по соседству.

«Еще пару лет назад всех шокировала цифра в $16 900/кв.м в реконструированном доме на Большой Морской, 4. Но это был единичный случай. Сегодня такие цены стали привычными, и это уже устойчивая тенденция. Спрос преодолел планку 1,5 млн у.е.», — констатирует руководитель департамента элитной недвижимости АН «Адвекс» Владимир Федоров. С ним солидарна и руководитель отдела элитной недвижимости компании Knight Frank Полина Яковлева.

По ее словам, большинство наиболее состоятельных покупателей сегодня не готовы ждать завершения строительства тех или иных статусных проектов, соответствующих их запросам. Таких клиентов практически не интересует цена вопроса, и если они созрели для покупки, то хотят «здесь и сейчас» и согласны выложить $2—3 млн за искомый объект. Но адекватных предложений нет. «Ну ладно, тогда будем ждать «Набережную Европы», — передает слова одного из своих клиентов Полина Яковлева.

Действительно, в городе лишь в нескольких сданных домах самого верхнего ценового сегмента можно найти жилье в открытой продаже. В элитном комплексе «Олимпийская деревня» (от компании «Еврострой») на Крестовском острове осталось около 10% квартир от 316 до 388 кв.м.

По данным начальника отдела рекламы компании, просторные апартаменты с видом на Малую Невку предлагаются по цене от 11 000 до 15 000 у.е. за «квадрат» (по курсу 30 рублей). На все квартиры уже оформлено право собственности. В комплексе «Фаворит» («Петербургреконструкция») из 106 квартир в продаже осталось 14 площадью от 50 до 200 «квадратов».

Цена предложения варьируется от 9000 до 25 000 у.е. В сданном на прошлой неделе «Доме у моря» от корпорации «Возрождение Санкт-Петербурга» «остатки роскоши» продаются по 238 700—350 000 рублей ($9900—14 600) за 1 кв.м, а свободный пентхауз — за 861 800 рублей/кв.м. К моменту сдачи жилого комплекса на Кемской улице (компания «Стройинвест») в продаже оставались несколько квартир и пентхауз.

Но все перечисленные объекты находятся на Крестовском острове, который не все участники рынка и покупатели готовы признать элитным. А к местоположению объекта многие респектабельные граждане относятся очень даже щепетильно. Один из жильцов элитного дома на улице Восстания («Петербургреконструкция») на вопрос, почему он выбрал именно этот дом, ответил, что больше нигде в центре города ему не смогли предложить вариант с паркингом на две машины. Причем район Смольного, где есть такие объекты (от корпорации «Возрождение Санкт-Петербурга»), он не считает центром.

Вместе с достатком и статусом растут аппетиты и капризы покупателей. Впрочем, логично предположить, что в любом доме сначала раскупают самые «вкусные» варианты. А к концу продаж остаются площади с определенными «изъянами»: например, не всякий богач нуждается в 300—400-метровых апартаментах. В конце концов, за миллион долларов он вправе требовать самого лучшего, а не выбирать из того, что осталось.

В ожидании «Набережной Европы»

Из-за отсутствия ликвидного предложения часть покупателей откладывает покупку до открытия продаж в знаковых объектах, другие — вкладывают деньги в строящиеся комплексы. И лишь незначительная доля, по оценкам риэлторов — около 15%, ищет счастья на вторичном рынке или в предместьях города, где по-настоящему элитных коттеджей в сданных поселках — кот наплакал.

Одной из причин спада интереса клиентов к антикварным объектам специалисты считают отсутствие «готовых решений» у риэлторов.

«Вы пробовали покупать квартиры на вторичном рынке? — спрашивает генеральный директор АН „Рысев. Элитные квартиры“ Леонид Рысев. — Даже если с агентом повезет, то все равно это месяц постоянных переговоров, уточнений, изменений, походов с наличностью в банки, ячейки… В надежной строительной компании все намного быстрее, приятнее и проще. Заехал, посмотрел планы и красивые буклеты, улыбнулся милой девушке, заплатил. Это как продукты в супермаркете — на цены не всегда обращают внимание».

При такой конъюнктуре застройщикам, возводящим элитные дома, жаловаться на отсутствие покупателей не приходится. И каждый новый проект ставит новые ценовые рекорды. По отзывам риэлторов, невзирая на высокие цены активно раскупаются квартиры в одном из самых интересных проектов корпорации «Возрождение Санкт-Петербурга» — «Парадном квартале».

Недавно там открылась продажа второй очереди. Цены предложений при единовременном платеже варьируются от 200 000 до 390 000 рублей (или $8700—16 250) за 1 кв.м (+14,4% годовых — при рассрочке). Застройщик не менее успешно продает квартиры и в жилом комплексе на Суворовском проспекте, цены — от 137 400 до 254 000 рублей за «квадрат». Компания RBI, открыв продажи в доме на углу Шпалерной и Чернышевского, буквально через день закрыла их. «Вероятно, спрос был слишком высок», — предположил г-н Рысев.

Новой вехой в истории элитного домостроения Петербурга обещает стать открытие продаж в реконструируемом доме в Зоологическом переулке, 2/4 (Мытнинская набережная). Из окон здания будет открываться потрясающая панорама практически на все главные символы города: Эрмитаж, Стрелку, Адмиралтейство, Неву и пр. Директор по маркетингу и продажам корпорации «Возрождение Санкт-Петербурга» Илья Андреев в конце апреля назвал цену этого открыточного вида — 50 000—70 000 у.е. за 1 кв.м!

Правда, продажи еще не начинались, и цены соответственно ориентировочные, но вряд ли они будут ниже. По неподтвержденным данным, будущие квартиры в доме уже распределены между «своими». Вряд ли в обозримом будущем на первичном рынке Петербурга появится что-нибудь подобное, кроме проекта «Набережная Европы».

В ближайшее время должны начаться продажи в одном из уникальных проектов на территории Крестовского острова. ООО «Центр управления недвижимостью», за которым стоит одна из влиятельнейших федеральных структур, месяц назад начало строительные работы на участке по адресу: Константиновский проспект, 23 (см. «НП», № 9/2008).

Объект расположен напротив Елагина острова, в 200 метрах от коттеджей судей Конституционного суда. По оценкам экспертов, стоимость апартаментов в будущем комплексе может составить от 14 000 до 40 000 евро за 1 кв.м.

Игры со звездами

Еще одной яркой тенденцией последнего времени стало участие мировых звезд от архитектуры и дизайна в разработке проектов элитных комплексов. После победы на архитектурном конкурсе по Новой Голландии на сэра Нормана Фостера посыпались заказы девелоперов. В портфеле звезды — универмаг «Фрунзенский» и Международный деловой центр на площади Пролетарской Диктатуры. Г-н Фостер будет также проектировать МФК на территории стадиона «Динамо» на Крестовском острове. Проект развивает ООО «ЕврАз Капитал Северо-Запад».

Здесь возведут около 80 000 кв.м различных зданий и сооружений, включая жилой комплекс класса А и апарт-отель. МФК планируют сделать закрытым для внешних посетителей. Жилая часть будет реализовываться в две очереди, объект планируется завершить в 2012—2013 гг. Кроме спортивных сооружений инициаторы намерены оборудовать причальные стенки для катеров и лодок, а также автостоянку для гостей. По предварительным оценкам, затраты на реализацию проекта могут превысить $220 млн.

Примерно то же произошло и с другой звездой — Рикардо Бофиллом, которого еще называют каталонским гением. Его первым российским проектом стал МФК на Новгородской улице, 23, который реализует холдинг RBI, открывший г-на Бофилла для петербуржцев и россиян. После этого мэтр выиграл еще один конкурс.

По данным директора по оценкам и разработке концепций холдинга RBI Екатерины Гуртовой, подготовленный Рикардо Бофиллом проект МФК уже одобрен Градсоветом и сейчас проходит необходимые согласования. В ближайшие месяцы холдинг надеется получить разрешение на проектирование и строительство.

Здесь возведут офисно-жилой комплекс общей площадью более 53 000 кв.м. Площадь жилого корпуса, получившего назва-ние «Александрия», составит 25 000 кв.м, большинство квартир — с видами на Смольный. В общественной зоне оборудуют помещения для консьержей, а также детскую комнату, где можно будет оставить ребенка под присмотром, выделены зоны под велосипедные и колясочные. Бизнес-центр «Базель» займет еще 13 000 «квадратов».

Офисы будут иметь свои изолированные лифты и парковочные места. Проект предусматривает фитнес-центр, супермаркет, аптеку, химчистку и пр. услуги.

После проекта RBI Рикардо Бофилл выиграл архитектурный конкурс на проектирование конгресс-центра «Константиновский» в Стрельне. Г-н Бофилл реализовал около 70 жилых и коммерческих проектов по всему миру, его конек — неоклассицизм.

Для создания архитектурно-дизайнерской концепции элитного жилого комплекса «Леонтьевский мыс» приглашена еще одна мировая звезда — Филипп Старк. Работа над проектом находится в завершающей стадии, застройщик также планирует в ближайшие месяцы получить разрешение и выйти на стройплощадку (см. интервью на стр.28—29).

А для проектирования общественно-делового комплекса коттеджного поселка «Медовое» компания «Петростиль» зазвала известного архитектора и дизайнера Гаэтано Пеше (см. материал на первой полосе приложения).

Что касается цен на элитные объекты, то опрошенные эксперты несколько разошлись в оценках. По данным главного аналитика ГК «Бюллетень недвижимости» Сергея Бобашева, с начала года стоимость поднялась незначительно, на 5—10%. Другие специалисты говорят о 15—20%.

По прогнозам Екатерины Гуртовой, до конца года средний рост по всему рынку (элитное и массовое жилье) составит порядка 30%, а Полина Яковлева, считает, что за год элита подорожает на 40%. По мнению специалистов, будущий рост цен обусловлен малым числом заявленных крупных проектов в элитном сегменте.

Автор Халмурат Касимов

"Недвижимость и Строительство Петербурга", № 19(503) 2008-05-19, c.20

Возврат к списку