Михаил КРЮЧКИН: "Девелопер должен рисковать. Но с умом"

Конкуренция в элитном сегменте загородного рынка ужесточается, и застройщики вынуждены постоянно искать свежие идеи: предлагать новые формы продаж, наполнять поселки нестандартными объектами социальной и инженерной инфраструктуры и т.п. Это дополнительные риски, влияющие на рентабельность и ликвидность проекта. Однако только так можно добиться значимых конкурентных преимуществ. По мере насыщения рынка то же самое будет справедливо и для загородных проектов более низкого ценового уровня. Такого мнения придерживается директор по коммерции и развитию компании PetroStyle Михаил Крючкин.

Наша компания была в числе первых, кто начал продавать участки с проектом. То есть дизайнеры решали, на каком наделе какой дом следует построить, и клиенты не могли предложить свой вариант. Сейчас это уже весьма распространенная практика, а тогда был огромный риск.
Сегодня покупатели охотно соглашаются на различные ограничения, которые устанавливает девелопер (архитектурная концепция, внешний вид домов, стиль и типы коттеджей, материал стен и т.д.). Они понимают, что эта «несвобода» даст им возможность жить в стильном поселке с единой архитектурой.
Потом мы пошли еще дальше: начали предлагать коттеджи с полной отделкой (разработанной нашими дизайнерами). Это еще более рискованный шаг: участники рынка в один голос утверждали, что клиент непременно захочет все сделать по-своему. Но как выяснилось, если застройщик разрабатывает дизайн-проект удобной «начинки» и грамотно его воплощает, то покупатели часто готовы принять эти решения.

По нашему опыту, дома «под ключ» становятся все более популярны, хотя это поднимает конечную стоимость на 30—60% и могло бы отпугнуть покупателя. Однако многие предпочитают заплатить, но сэкономить время. Судя по нашим первым проектам, самостоятельная внутренняя отделка может затянуться на год и даже больше. А если дом готов, владелец может въехать в него уже через две недели. Весь поселок заселяется куда быстрее.
Мы решили в «Медовом» построить не один дом «под ключ», а сразу несколько, то есть создать в поселке квартал готового жилья. Пока так не делает никто из застройщиков.
Территориальная экономия

Состоятельные граждане требуют больших наделов, им уже не подходят участки по 20—30 соток, как это было год-два назад. Учтя это, в нашем проекте «Медовое» мы предложили угодья по полгектара. В этом есть некоторый коммерческий риск: может, поселок удалось бы распродать и с более компактными наделами, а компания получила бы большую прибыль.
Многие девелоперы, напротив, рискуют, ухудшая характеристики. Есть примеры проектов, заявленных как элитные, в которых предлагаются трехэтажные секции площадью 150 кв.м с участком 3—4 сотки. Поселки расположены в Курортном районе, поэтому застройщик выставил цену от $1 млн. И без сложных маркетинговых исследований очевидно: продажи таких объектов зависнут.
Поставьте себя на место покупателя: вы выберете крохотную секцию на трех сотках, если за эти же деньги можно купить просторный коттедж на участке 20 соток в том же районе?
Инфраструктура «с горкой»

Затраты на инфраструктуру могут показаться лишними, но, по нашему опыту, элитные поселения (даже небольшие) без нее покупателям не нужны. Клубный дом или спортивный центр — показатель качества поселка.

С ними он распродастся быстрее. Всегда есть опасность переборщить с инфраструктурой. Здесь все определяется опытом и вкусом застройщика. В элитном поселении обязательно нужен оздоровительный клуб: состоятельные люди, как правило, следят за фигурой. Среди наших клиентов нет таких, с кого в свое время рисовали карикатуры на капиталистов.

Есть прецеденты, когда застройщики пытались переложить расходы на «социалку» на жителей малоэтажного комплекса: компания предложила клиентам за дополнительные деньги выкупать эти объекты инфраструктуры. Из-за этого возникли конфликты, люди стали отказываться от домов, а репутация фирмы серьезно пострадала.

На начальной стадии проекта застройщик вынужден вкладывать немалые средства и в инженерию. И здесь лучше перестараться и использовать технологии завтрашнего дня. Клиенты, по крайней мере в элитном сегменте, это оценят. А вот на устаревшие системы смотрят весьма неодобрительно.
Мы устанавливаем в «Медовом» тепловые насосы, которые используют для работы энергию воды в реке или геотермальную энергию земли. Эта технология позволит снизить стоимость дальнейшей эксплуатации поселка как минимум в три раза.

Сегодня подобное оборудование монтируется лишь в частных домах, а организовать такую систему на целое поселение пока никто не пытался. Конечно, это несколько удорожает проект, но в будущем, уверен, клиенты оценят подобную предусмотрительность.

Автор: Анна Терентьева

«Недвижимость и строительство Петербурга», № 20 (504), 26.05.08 - 02.06.08, с. 29

Возврат к списку