Михаил Крючкин: «До кризиса на загородном рынке осталась пара лет»

Аналитики спорят, когда предложение на загородном рынке догонит спрос. Одни уверены, что кризис в Ленобласти наступит через четыре-пять лет, а другие - что до него осталось полтора-два года. Именно такого мнения придерживается и Михаил Крючкин, директор по коммерции и развитию компании PetroStyle.

Нам предстоит пережить тот же кризис перепроизводства, который наблюдался в Москве три-четыре года назад. По расхожему мнению аналитиков, в развитии загородного рынка мы отстаем от Московского региона на три – пять лет. Сейчас ситуация у нас весьма напоминает ту, что сложилась в столице перед кризисом (когда при активном предложении не продавалось примерно 40% проектов).

Незадолго до этого в Москве отмечали ажиотажный спрос на коттеджные поселки. Покупатели активно разбирали пригородные метры. Девелоперы, пытаясь успеть за спросом, «клепали» где попало дома сомнительного качества. И в какой-то момент рынок перенасытился подобным продуктом. В это же время у москвичей появился первый более-менее массовый опыт пригородной жизни: недочеты уже сданных проектов выплыли наружу, что заставило следующих покупателей более внимательно относиться к покупкам.

Просто «подрезать» ценники, чуть уменьшив прибыльность проекта, уже стало недостаточно. Девелоперы были вынуждены всерьез задуматься о качестве возводимых домов, приведя его в соответствие с запредельными ценниками, а также озаботиться наполнением поселков социальной инфраструктурой, ландшафтными красотами и прочими «фишками». Сегодня в Подмосковье на территории поселений нередко можно увидеть искусственные водопады или замки. При этом сами проекты пришлось делать более масштабными: в небольших комплексах привлекающие внимание клиентов «фишки» не окупить. Поднять такие проекты под силу стало лишь серьезным фирмам.

Этот же путь, уверен, уготован и окрестностям Петербурга. Пока на рынок «вываливается» из разных сфер все больше компаний, заявляющих о желании строить поселки. Пять-шесть лет назад организованных поселений под Питером были единицы, два года назад – десятки. Сегодня, по разным оценкам, в Ленобласти от 150 до 200 коттеджных поселков. Характерно, что все большее количество проектов либо не доходят до реализации, либо закрываются после начала продаж по самым разным формальным основаниям. Впоследствии эти земли нередко перепродаются одним куском другим застройщикам. Или кардинально перерабатывается концепция поселений. Есть и «застывшие» поселки, которые подолгу стоят в продаже и вряд ли будут полностью распроданы по нынешним ценам. Есть примеры, когда фирма начинает проект даже без бизнес-плана, полагаясь лишь на интуицию. Всего примерно 30% от общего количества пригородных проектов – «сырые», и им грозят серьезные трудности в реализации. Характерные ошибки: девелоперы строят на «случайной» земле в непривлекательных местах, стараются впихнуть на небольшой участок очень много домовладений (такой подход, кстати, характерен не только для новичков, но и для некоторых фирм, уже имеющих опыт работы на рынке, но излишне оптимистично оценивающих его потенциал).

С оглядкой на «элитку»

Для девелоперов сегодня заметно возросла цена ошибки. Еще два-три года назад прибыль могла покрыть почти любые непредвиденные расходы. Сегодня затраты на строительство растут заметно быстрее, чем цены. Как и должно быть.

Дороже всего девелоперам обходится земля. Несколько лет назад сельхозземли стоили так мало, что, приведя в порядок документы и перепродав ее, можно было получить 300% прибыли. Сегодня такой «халявы» нет. Даже проблемные в правовом плане территории невозможно купить за копейки.

Класс «элит» (а этот ценовой сегмент всегда идет «в авангарде» рынка) уже насыщен: предложение превышает спрос, и с каждым годом это все заметнее. Стандарты домов двухлетней давности уже не устраивают покупателей. Их, к примеру, уже не интересуют дома даже на участках 20-30 соток – это мало. Но на рынок продолжают выходить новые компании, которые предлагают жилье дороже $1 млн на участках 4–10 соток. Скорее всего, продажи в них будут приостановлены.

Замки, высокие терема в три-четыре уровня уходят в прошлое. Покупателям нужен комфорт – ну неудобно все время бегать по лесенкам, поэтому они отдают предпочтение особнякам, которые спланированы так, что большая часть жизни проходит на одном уровне. Поэтому не найдут покупателей и проекты, в которых строят двухэтажные дома с непродуманной планировкой (таких тоже хватает). По своему опыту продаж мы знаем, что сегодня элитные коттеджи «под ключ» все более востребованы – а их предлагают лишь в единичных проектах. Несколько лет назад состоятельные граждане подписывали договор купли-продажи практически не глядя, а теперь они проводят юридическую экспертизу этого документа. Согласование договора и уточнение всех условий занимает порой несколько недель. Кроме того, клиенты внимательно изучают историю и репутацию компании-девелопера, не спеша отдавать деньги абы кому. И каждый «подвисший» проект компании играет против ее имиджа.
Процессы, которые сегодня происходят в самом дорогом сегменте, как обычно бывает, вскоре неизбежно затронут и другие сектора рынка.

Кризис на пользу

Кризис перепроизводства, который, как я ожидаю, произойдет не позднее чем через два года, - естественная стадия рынка, которая принесет ему немало пользы: «очистит» от слабых игроков, заставит оставшихся тщательнее прорабатывать проекты, выбирать оптимальные концепции.

Предугадать завтрашние запросы клиентов непросто, однако важно хотя бы не опираться в работе на вчерашние требования покупателей и расширять «линейку» предложений. К примеру, в коттеджном поселке «Медовое» наши специалисты подготовили несколько вариантов планировок домов, ориентированных на разные составы семьи. Есть семьи с маленькими детьми, с бабушками и дедушками, или это пара со взрослыми детьми. Одни хотят, чтобы бабушку с дедушкой не тревожили маленькие внуки или шумные вечеринки взрослых, для других это неактуально. На каждый дом мы предлагаем по два-три варианта «персональных» планировок. Это позволяет более гибко реагировать на запросы клиентов.

Источник: Газета «Недвижимость и строительство Петербурга» №16(500) от 28.04.08-05.05.08

Газета «Недвижимость и строительство Петербурга»

Возврат к списку