Главная / Для прессы / Пресса о нас / Загородные вариации
29 Февраль

Загородные вариации

В конце третьего квартала 2007 г. на территории Петербурга и Ленобласти было представлено около 150 коттеджных поселков, находящихся в разной степени реализации. По оценкам компании Knight Frank Санкт-Петербург, в следующем году рынок загородной недвижимости вырастет в два раза - к выходу заявлено еще около 100 проектов, причем некоторые из них - на территории более 40 га.

В настоящее время, в силу своей незрелости, загородный рынок сегментирован весьма условно, в основном исходя из стоимости объектов. Девелоперы, консалтинговые компании, специалисты, работающие на рынке, предпочитают использовать собственные классификации. «Даже при применении того или иного признака классификации каждый застройщик трактует ее, как хочет, - считает Яна Долотова, руководитель отдела аналитики и консалтинга АН «Итака». - И единственное, на что он обращает внимание, - это позиционирование поселка в более высоком классе, так как это впрямую отражается на прибыли».

По собственному желанию

Действительно, существующие классификации различаются как количеством классов и их названием, так и подходами к сегментированию.

Вариант классификации, разработанный Knight Frank, на сегодняшний день является самым структурированным. Специалисты компании, проанализировав все имеющееся на рынке предложения, разбили их по 13 критериям на три основных класса - А, В и С. «В своих расчетах мы нигде не упоминаем о цене предложения, - поясняет Полина Яковлева, руководитель отдела элитной недвижимости компании Knight Frank Санкт-Петербург, -Потому что цена - это лишь следствие. Помимо того, что она имеет тенденцию к росту, она складывается не только из характеристик поселка, но и из конъюнктуры спроса, конкурентного окружения. В своей классификации мы подчеркиваем, что современный коттеджный поселок должен удовлетворять 75% критериев в рамках выбранного позиционирования».

Из наиболее важных параметров класса А в Knight Frank выделяют площадь домов (не менее 300 кв.м) и придомовых участков (20 соток), а также количество коттеджей в поселках (не более 60). «По опыту работы с состоятельными покупателями мы знаем, что в загородном доме они ищут то, чего не могут найти в городской квартире, а именно ощущения простора и уединения», - считает г-жа Яковлева. Важными факторами для этой аудитории также является качество строительства и самого проекта. В корпорации «Петербургская недвижимость» выделяют четыре класса коттеджных поселков: «эконом», «средний», «бизнес», «элита». К категории «элита» специалисты компании причисляют объекты в Курортном и Выборгском районах, хорошие участки во Всеволожском, Пушкинском, Петродворцовом районах. Среднюю стоимость предложения в данном классе оценивают свыше $1 млн. К бизнес-классу относят коттеджи в престижных районах Приозерского, Всеволожского и Ломоносовского районов, в наиболее привлекательной части Кировского района. Средняя стоимость предложения -$350-700 тыс. за коттедж. «Средний» класс - это более удаленные районы коттеджной застройки, которые могут находиться на расстоянии более 50-70 км от Петербурга, Что касается проектов «эконом», то, как подчеркивают в компании, данный класс в массовом виде пока отсутствует на рынке. «По сути, кроме «Новой Ижоры»,у нас нет поселков этой категории, - уверен Михаил Бимон, директор департамента маркетинга и развития корпорации «Петербургская Недвижимость». - Ведь «эконом» - это реальная альтернатива городской квартире, то есть по цене дом должен быть ниже, чем трехкомнатная квартира в Петербурге. А таких проектов у нас практически нет. Поэтому большинство предложений низкого ценового диапазона мы относим к классу «средний».

В классификации АН «Итака» также можно найти четыре класса - «средний», «бизнес», «премиум» и «элита». Премиум-класс выступает своеобразной прослойкой между «бизнес» и «элитой». В эту группу попадают коттеджные поселки ценовой категории от $700 тыс. до $1 млн. Площадь кот¬теджей может быть от 130 до 500 кв.м.

Дома в поселках премиум-класса преимущественно возводятся с применением кирпично-монолитной технологии, а также из высококачественного клееного бруса. Количество коттеджей в составе таких поселков может быть от 6 до 60.

Одинакового определения классов объектов нет и у самих девелоперов. В компании «ПетроСтиль» разделяют коттеджные поселки на дома для постоянного и дачного проживания; плюс ко всему в рамках этих групп выделяют классы «комфорт», «бизнес», «элита» и de luxe. По словам Михаила Крючкина, директора по коммерции компании «ПетроСтиль», в классе de luxe позиционируется их новый проект - коттеджный поселок для постоянного проживания «Медовое», цена предложения в котором составит от $1,5 млн. за коттедж и выше. «После того как мы вывели на рынок элитный поселок «Горки СПб», поняли, что есть группа потребителей, которые хотят большего - больших участков, больших по площадям домов, более дорогой отделки, и они готовы платить за эти преимущества. Вкладывая средства в дорогую землю, в современные проектировочные и инфраструктурные решения, мы четко знаем, что эти «излишки» будут востребованы», - комментирует г-н Крючкин.

«ПулЭкспресс Групп» условно делит рынок на три категории - «комфорт», «бизнес» и «элита», в которых и реализует свои предложения. «Исходя из политкорректных соображений, мы решили уйти от определения «эконом» и переименовать его в комфорт-класс. На наш взгляд, не совсем верно причислять к категории «эконом» покупателей, готовых потратить на покупку довольно солидную сумму в $200-300 тысяч», - комментирует Марина Агеева, руководитель рекламной службы компании «ПулЭкспресс».

Есть исключения из правил

По мнению экспертов, сегодня найти на рынке хотя бы несколько похожих проектов практически невозможно. Этим во многом и объясняется отсутствие единых подходов к классификации объектов. «Фактор местоположения, например, не может являться основой для классификации, - полагает Полина Яковлева. - Он, скорее, является показателем того, дачный это поселок или место для постоянного проживания. Например, поселок Patrikki club находится в 70 км от Петербурга. Тем не менее по совокупности параметров он имеет полное право позиционироваться в классе А. То же самое можно сказать о проектах коттеджных поселков в не менее живописном и востребованном Приозерском районе. Это самый удаленный район северного направления, но он перспективен для элитных коттеджей даже дачного типа». Среди примеров поселков «элитного» и премиум-класса, также не подпадающих под эти категории, в АН «Итака» называют проект Lake's baty dub (110 км до центра города), клубный мини-поселок «Нахимов» (84 км), поселки «Видовое» (54 км) и «Балаково» (70 км). «Несмотря на скептические высказывания ряда аналитиков относительно того, что наш госелок «Золотые Пески» не может быть причислен к классу «элит» из-за 80-километрового расположения от Петербурга, а также большого количества участков (207 на 70 гектарах), за девять месяцев продаж (с февраля по октябрь прошлого года) продано более 80% участков. Безусловно, в данной ситуации нам помог Финский залив, но выбранное направление все-таки нельзя считать нераскрученным», - отмечает г-жа Агеева.

Тем не менее все специалисты сходятся во мнении, что фактор местоположения останется важным критерием для поселков в классе «элит».

«Полностью основывать классификацию на разделении по постоянному и временному проживанию нецелесообразно, а применять как один из критериев - допустимо, - считает Яна Долотова. - Данный критерий будет влиять только на ценообразование. И при нахождении близких поселков с разным типом проживания покупатель сан сможет выбрать, что для него предпочтительнее. При этом есть смысл уточнять, идет ли речь о назначении и статусе земельного участка ИЖС или ДНП, или об архитектуре строений (кирпичный дом с утеплителем или бревенчатый без утеплителя с толщиной стены менее 200 см). Кроме того, даже в удаленных {свыше 100 км) зонах может быть сооружен поселок для сезонного проживания».

Еще один спорный фактор - окружение коттеджного поселка. Требованием для класса А является отсутствие в зоне ближайшего соседства деревень и садоводств. Однако специалисты отмечают, что, например, в Курортном районе почти вся береговая зона из них и состоит. Любое свободное пятно под застройку здесь априори претендует на класс А, даже несмотря на неоднородность застройки. «Солнечное» - яркий пример населенного пункта со сложившейся застройкой.

По критериям площади домов и участков расхождений среди экспертов должно быть меньше всего: чем меньше площадь дома и размер участка, тем ниже класс проекта. Однако есть случаи, когда цена явно не соответствует заявленным критериям. «Встречаются коттеджные поселки, где дома с участками стоят от $1 млн., но при этом многие из параметров не соответствуют классу «элит», - рассказывает Михаил Бимон. - Например, поселок располагается не на берегу озера, Финского залива или реки, или рядом нет леса первой категории, или размер участков и домов - небольшой». Г-н Крючкин поддерживает коллегу: «Каркасный дом на 10 сотках по факту не может быть элитным». «Имидж застройщика и низкая конкуренция пока еще компенсируют класс объекта и нивелируют экономичные метражи в классе «элит», - соглашается г-жа Яковлева. - Но если в этом году на рынок выйдут все заявленные проекты, в условиях повышенной конкуренции застройщикам будет все сложнее реализовывать проекты, где заявленное не соответствует действительному».

Классификация коттеджных поселков, отвечающих современным требованиям качества
(разработана компанией Knight Frank Санкт-Петербург)*

 

Параметр

Класс А

Класс В

Класс С

Максимальная удаленность от Петербурга

50 км Карельский перешеек , районы вблизи императорских пригородов

70 км

Нет требований

Транспортная инфраструктура

Расположенность в зоне доступности к основным транспортным магистралям, хорошие подъездные дороги с качественным асфальтовым покрытием, время до границы Петербурга - не более 40 мин. Поселок не примыкает к напряженным автомагистралям

Расположенность вблизи основных магистралей и развязок КАД, хорошие подъездные дороги с качественным асфальтовым покрытием, время до границы Петербурга - не более часа

Подъездные дороги к основным магистралям асфальтированные или качественные грунтованные

Экологические и ландшафтные особенности

Отсутствие производств и источников загрязнений. Наличие в зоне пешеходной доступности водоема / береговая зона, окружение лесом. Отсутствие вокруг заболоченных участков

Отсутствие вредных производств и источников загрязнений. Наличие неподалеку водоема / примыкание к лесу . Отсутствие вокруг заболоченных участков

Отсутствие источников интенсивного загрязнения окружающей среды. Наличие неподалеку водоема / близость к лесу

Окружение

Отсутствие в зоне ближайшего соседства деревень и садоводств

Отсутствие в зоне непосредственного примыкания садоводств. Наличие в зоне доступности магазина , детского сада , школы

Наличие в непосредственной близости магазина, детского сада, школы, медицинского учреждения, кафе

Благоустройство внутренней территории

Внутри поселка асфальтированные дороги, разметка, мощение пешеходных дорог тротуарной плиткой, освещение. Ландшафтный дизайн высокого уровня. Декоративное оформление фонарей и внутренних ограждений. Желательно сохранение на участке многолетних деревьев и кустарников

Внутренние дороги асфальтированные. Выборочный ландшафтный дизайн. Желательно сохранение на участке многолетних деревьев и кустарников

Внутренние дороги асфальтированные

Коммуникации

Все коммуникации централизованные в сочетании с автономными (резервные источники)

Большинство коммуникаций централизованные

Часть коммуникаций централизованные

Архитектурная концепция

Единый архитектурный стиль, с индивидуальным подходом к внутренним планировкам

Единый архитектурный стиль / большой выбор проектов

Типовые проекты домов / допустимость собственного подряда по выбору заказчика

Технология строительства

Предпочтительнее каменные технологии, возможно сочетание с качественными деревянными материалами. Применение в наружной отделке натурального камня, штукатурки

Камень, дерево, качественные каркасные технологии

Дерево, каркасные технологии

Безопасность и сервис

Охранное предприятие высокого уровня в сочетании с современными техническими средствами ограничения и контроля доступа. Ограждение и круглосуточный мониторинг периметра. Профессиональная эксплуатирующая компания

Охранное предприятие в сочетании с техническими средствами ограничения и контроля доступа. Ограждение и круглосуточный мониторинг периметра. Профессиональная эксплуатирующая компания либо собственная служба

Круглосуточная охрана на КПП (въезде - выезде). Ограждение по периметру. Собственная эксплуатирующая служба

Количество коттеджей в поселке

<60

<200

Нет требований

Минимальная площадь участков , соток

20

15

10

Площади коттеджей

>300

>200

>100

Однородность застройки

Исключительно коттеджная застройка

Возможно сочетание форматов коттеджи + таунхаусы.

Возможно сочетание «коттеджи + таунхаусы + малоэтажные многоквартирные дома»

Гигантомания классу не мешает

Однородность коттеджных поселков также играет большую роль для класса А: наличие таунхаусов в таких проектах крайне нежелательно, в основном из-за различия в стоимости в три раза. Любые поселки смешанного типа - это класс В или С. «В данном случае стоит рассматривать такой проект отдельно, оценивать его, с одной стороны, комплексно, а с другой - по тем объектам, которые представлены в проекте в наибольшем объеме», - говорит г-н Бимон. «Сегодня на рынке предлагаются такие поселки, как «Видовое» и «Золотые Пески», в которых земельные участки как с подрядом, так и без. В то же время их уникальное расположение и видовые характеристики не позволяют отнести их к нижним классам, при изначальной стоимости участка от $200 тысяч», - полагает Яна Долотова.

Что касается количества домов в коттеджном поселке, то, по мнению специалистов Knight Frank, рассматривая текущие проекты, в классе А должно быть менее 60 домов, в классе «бизнес» - менее 200 домов. Поселки в классах «эконом» и «бизнес» растут по численности и общему числу домовладений. Раньше поселки больше 50 га были редкостью. В прошлом году на рынок вышли «Янино», «Токкари Лэнд», «Гармония» площадью более 50 га,«Золотые Пески» (70 га). «Московский опыт говорит о том, что в классе А возможно и 600-700 домов. Хотя мы и не можем впрямую копировать столичный рынок, в своей классификации, скорее всего, мы пересмотрим этот фактор», - рассказывает Полина Яковлева.

По мнению аналитиков, схема продаж меньше всего влияет на принадлежность к тому или иному классу: чем более гибкие условия оплаты предлагает девелопер, тем лучше реализуется проект, причем кап самого высокого ценового сегмента, так и низкого. А вот развитие ипотечных программ в перспективе будет весьма привлекательным фактором, причем для покупателей коттеджей всех классов.

Несмотря на отсутствие классификации, современные потребители стали более требовательными и разбирающимися на загородном рынке. В компании «ПетроСтиль» отмечают, что важными характеристиками для клиента являются местоположение, цена объекта, техническое оснащение, уровень и стоимость обслуживания, доступность к городу или к основным объектам инфраструктуры, способ оплаты. «Люди все больше задумываются, во-первых, об экологичности жилья и, во-вторых, о его дальнейшей ликвидности», - говорит Михаил Крючкин. Любой покупатель всегда должен думать о перспективах продажи своего дома, - убеждены эксперты. Если сегодня девелопер не заложит необходимые параметры в свой проект, вернуть через несколько лет вложенные средства будет трудно.

Тем не менее создание единых критериев классификации загородной недвижимости могло бы значительно упростить покупателю выбор объектов, а рынку - приобрести цивилизованные очертания. Особенно в свете грядущего насыщения рынка и сокращения престижных мест под застройку, которое побудит девелоперов к созданию и раскрутке новых направлений.

МИР И ДОМ

Возврат к списку

©2006-2021 PetroStyle — загородная недвижимость СПб: коттеджные поселки — продажа загородных домов в Ленинградской области
Разработка и продвижение сайта — компания Lenvendo
Контактная информация       Поиск и карта сайта