Приозерское направление: дорогие дали
30 Июнь
<p>Оговоримся: в последний месяц рынок участков практически остановился. «Все ждут раздачи земель, обещанной губернатором области. Наделы, выставленные в продажу, почти не смотрят. Чтобы хоть как-то заинтересовать покупателей, продавцам приходится снижать цену», — делится наблюдениями руководитель загородного департамента агентства «Петербургская Недвижимость» Николай Кузнецов. </p>
<p>Сходного мнения придерживаются и в других компаниях. Однако специалисты Агентства развития и исследований в недвижимости (АРИН), к примеру, склонны связывать ситуацию не с заявлением областного чиновника, а с начавшейся порой отпусков (хотя по опыту прошлых лет летнее затишье на загородном рынке — явление нехарактерное). </p>
<p>Сколько продлится такое состояние рынка, неизвестно. Риэлторы подтверждают: граждане склонны верить обещаниям, прозвучавшим с высоких трибун. Так или иначе, пока приходится оперировать весенними ценниками. </p>
<p>Без оглядки на расстояние</p>
<p>По единодушному мнению специалистов, относительно невысокий спрос на земли Приозерского направления объясняется прежде всего транспортными проблемами. «Пока для застройщиков и покупателей трасса «Скандинавия» интереснее, чем Приозерское шоссе, однако когда последнее приведут в порядок, популярность этих мест резко возрастет», — говорит Олег Карзов, коммерческий директор компании Village Consulting. </p>
<p>Напомним, в марте эта трасса получила статус федеральной, а Министерству транспорта и Федеральному агентству по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству поручили организовать ее модернизацию (которая вялыми темпами ведется уже не первый год). На эти цели из казны обещан 1 млрд рублей (правда, из этой суммы предполагается финансировать еще и дорогу Порт Усть-Луга — трасса «Россия», но все равно получается немало). </p>
<p>Дорожные проблемы хоть и отбивают охоту приобрести дом для постоянного проживания, но не сильно отпугивают покупателей дачных домиков. К примеру, в Колосково цены на землю «среднего качества» достигают $10 000/сотка. А это 81 км от городских кварталов. Участок на таком же расстоянии в Выборгском направлении можно купить за $7000/сотка. </p>
<p>В Лосево (98 км) сотку можно продать за $8000, в Выборгском направлении за столь удаленные места дают не больше $6000. Такие данные приводят в АРИН. В «Петербургской Недвижимости» называют несколько более высокие цены, но соотношения сохраняются.</p>
<p>«На Приозерском направлении многие населенные пункты стоят на берегах озер. Близость воды и то, что это земли поселений, повышают привлекательность этих мест. На Выборгском направлении побережья, как правило, относятся к землям сельхозназначения, а значит, нет ни подъездов, ни коммуникаций», — комментирует Наталья Хмельницкая, руководитель загородного направления АРИН. </p>
<p>К примеру, в уже упомянутом Колосково, но чуть подальше от Раздольского озера расположены садоводства, где несложно приобрести наделы по $3000-4000 за сотку. За такие же деньги можно купить землю в Петровском (87 км от города): это место не отличается природными красотами. В среднем за $4000/сотка можно взять участок и в Грузино (всего 43 км от города): тут много старых садоводств. </p>
<p>Такие же цены и в самом Приозерске. Правда, это «локальный максимум»: в окрестностях райцентра за сотку просят в среднем $3000. Тем не менее весьма характерно, что расстояние от города весьма незначительно влияет на стоимость земли (чего не наблюдается на других направлениях), а природные красоты перевешивают все прочие факторы. </p>
<p>«Приозерский район необычайно красив, но кроме дорог у него еще одна беда — почти полное отсутствие социальной и развлекательной инфраструктуры. Это не важно для дачников (они могут обойтись без кафе и боулингов, а также проехать лишние 50 км, главное — места должны быть привлекательными), но сильно ограничивает количество желающих жить тут постоянно», — говорит Светлана Невелева, советник руководителя компании «Стинком». </p>
<p>По свидетельству участников рынка, в Приозерском районе весьма активно предлагаются и земли сельхозназначения (не переведенные в садоводства). Такие наделы оцениваются примерно в $1500 за сотку, и покупают их не под картошку. «Не знаю случаев, чтобы участки в Ленобласти купили для занятий сельским хозяйством», — говорит Наталья Хмельницкая. </p>
<p>Полярные поселки</p>
<p>По статистике «НП», доля малоэтажных комплексов с домовладениями высшего ценового уровня (класс «элит») на Приозерском направлении (во Всеволожском районе) выше, чем в соседнем Курортном. </p>
<p>Объяснение простое: в Курортном районе застройщики экономят дорогую землю и возводят таун-хаузы и малоквартирные дома, а на Приозерском направлении предложений такого типа практически нет (единственное исключение — проект «Новая Корела», рассчитанный на жителей Приозерска). Причем основная застройка (11 проектов из 20) сосредоточена вблизи Петербурга — не дальше 20 км от КАД. </p>
<p>Дома от $1,8 млн предлагает компания «Петростиль» в «Медовом». От $1 млн оценивает выставленные в проекте «Северная столица» апартаменты УК «Юкки-Порошкино». Компания «Хонка-парк» традиционно не разглашает цен в поселке Honka Family Club, но, по некоторым оценкам, «квадрат» дома обойдется покупателю не дешевле $3500.
В проекте «Вартемяги» компании «Эколоджинг» коттеджи стоят не менее $950 000. В «Терра-Юкии» и «Охтинском раздолье» предлагают участки от $12 000/сотка (на таких землях, по оценкам экспертов, покупатели также построят дома не дешевле $1 млн). </p>
<p>Земли дальше Осельков и Агалатово застройщики до сих пор осваивали неохотно. На следующие 120 километров трассы приходится всего девять поселений. «В Приозерском районе строят, как правило, дачи эконом- или бизнес-класса. Число проектов постепенно увеличивается. В основном это дома каркасные, из бревна или бруса, нередко можно встретить и финские коттеджи», — говорит Олег Карзов. </p>
<p>«Здесь немало корпоративных проектов, то есть поселений, выстроенных компаниями «для своих» и не выставляемых на продажу. Интерес к ним не случаен: это замечательное место для «коммерческих» поселений — баз отдыха для горнолыжников, рыбаков, байдарочников», — отмечает Светлана Невелева. </p>
<p>На удалении от Петербурга тоже можно найти весьма дорогие объекты. Проекты «Суходольское», Lake`s Berry Club предполагают дома дороже $1 млн. Впрочем, есть и более скромные объекты. В «Ромашках» от Невской домостроительной компании реально присмотреть коттедж за $240 000, в «Зареченском» от «Балт-Групп» — за $300 000. </p>
<p>Перспективы этого направления специалисты оценивают оптимистично. После реконструкции шоссе единственное, что будет сдерживать развитие, — это газ. «В Приозерском районе с ним проблемы в отличие от соседнего Выборгского. Под ИЖС эти земли (особенно дальние) использовать неудобно, потому что здесь крайне мало рабочих мест. Эти места — лишь для отдыха», — считает Олег Карзов. </p>
<p>Мнения экспертов </p>
<p>Андрей Скатов,
технический директор компании «ПБЛ Холдинг»: </p>
<p>– Для нас это направление пока неинтересно. Если бы нам предложили участки в лесу или около водоема по интересной цене — другое дело. К тому же красивые места начинаются довольно далеко от города, а строительство дач — не наш сегмент рынка. Вблизи города здесь поселков хватает, конкуренция слишком жесткая. Строить в сегменте «комфорт» и «стандарт» невыгодно из-за больших проблем с подведением коммуникаций. Одни лишь согласования могут затянуть реализацию проекта на три-четыре года. А к тому времени пропускной способности реконструирующейся трассы вновь будет не хватать. </p>
<p>Ольга Трошева,
руководитель загородного отдела консалтингового центра «Петербургская Недвижимость»: </p>
<p>– За 2008 год участки на Приозерском направлении как в коттеджных поселках, так и вне организованных поселений подорожали в среднем на 12-20%. Причин несколько: с одной стороны, увеличились затраты застройщиков (инженерная подготовка, согласования и т.д.), с другой — выросла привлекательность этих территорий, так как их транспортная доступность в обозримом будущем должна улучшиться. В последнем полугодии здесь активно реализуются проекты коттеджных поселков (правда, пока в основном в них продают инженерно подготовленные участки). </p>
<p>Олег Карзов,
коммерческий директор компании Village Consulting: </p>
<p>– Это весьма интересное направление для застройщиков. Особенно земли, относящиеся к Всеволожскому району. Они близко от города, здесь хорошая природа, тут можно строить поселки для постоянного проживания. Более дальние территории (административно относящиеся к Приозерскому району) пригодны лишь для сезонного проживания. </p>
<p>Не так давно в районе сменилось руководство, и пока застройщики испытывают очень большие трудности с оформлением земли. Несмотря на это участки здесь активно покупают и продают. </p>
<p>Однако в предложении нередко встречаются варианты с различными правовыми «дефектами» — застройщику стоит очень внимательно проверять документы. Сегодня найти хороший лесной надел на берегу водоема за приемлемые деньги практически невозможно.</p>
Приозерское направление: дорогие дали
<p>Земли вблизи городской черты на Приозерском направлении стоят относительно недорого по сравнению с другими территориями на том же расстоянии от мегаполиса. По мере удаления от городских кварталов ситуация выравнивается. А отдельные места ценятся весьма высоко.</p><p>Оговоримся: в последний месяц рынок участков практически остановился. «Все ждут раздачи земель, обещанной губернатором области. Наделы, выставленные в продажу, почти не смотрят. Чтобы хоть как-то заинтересовать покупателей, продавцам приходится снижать цену», — делится наблюдениями руководитель загородного департамента агентства «Петербургская Недвижимость» Николай Кузнецов. </p>
<p>Сходного мнения придерживаются и в других компаниях. Однако специалисты Агентства развития и исследований в недвижимости (АРИН), к примеру, склонны связывать ситуацию не с заявлением областного чиновника, а с начавшейся порой отпусков (хотя по опыту прошлых лет летнее затишье на загородном рынке — явление нехарактерное). </p>
<p>Сколько продлится такое состояние рынка, неизвестно. Риэлторы подтверждают: граждане склонны верить обещаниям, прозвучавшим с высоких трибун. Так или иначе, пока приходится оперировать весенними ценниками. </p>
<p>Без оглядки на расстояние</p>
<p>По единодушному мнению специалистов, относительно невысокий спрос на земли Приозерского направления объясняется прежде всего транспортными проблемами. «Пока для застройщиков и покупателей трасса «Скандинавия» интереснее, чем Приозерское шоссе, однако когда последнее приведут в порядок, популярность этих мест резко возрастет», — говорит Олег Карзов, коммерческий директор компании Village Consulting. </p>
<p>Напомним, в марте эта трасса получила статус федеральной, а Министерству транспорта и Федеральному агентству по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству поручили организовать ее модернизацию (которая вялыми темпами ведется уже не первый год). На эти цели из казны обещан 1 млрд рублей (правда, из этой суммы предполагается финансировать еще и дорогу Порт Усть-Луга — трасса «Россия», но все равно получается немало). </p>
<p>Дорожные проблемы хоть и отбивают охоту приобрести дом для постоянного проживания, но не сильно отпугивают покупателей дачных домиков. К примеру, в Колосково цены на землю «среднего качества» достигают $10 000/сотка. А это 81 км от городских кварталов. Участок на таком же расстоянии в Выборгском направлении можно купить за $7000/сотка. </p>
<p>В Лосево (98 км) сотку можно продать за $8000, в Выборгском направлении за столь удаленные места дают не больше $6000. Такие данные приводят в АРИН. В «Петербургской Недвижимости» называют несколько более высокие цены, но соотношения сохраняются.</p>
<p>«На Приозерском направлении многие населенные пункты стоят на берегах озер. Близость воды и то, что это земли поселений, повышают привлекательность этих мест. На Выборгском направлении побережья, как правило, относятся к землям сельхозназначения, а значит, нет ни подъездов, ни коммуникаций», — комментирует Наталья Хмельницкая, руководитель загородного направления АРИН. </p>
<p>К примеру, в уже упомянутом Колосково, но чуть подальше от Раздольского озера расположены садоводства, где несложно приобрести наделы по $3000-4000 за сотку. За такие же деньги можно купить землю в Петровском (87 км от города): это место не отличается природными красотами. В среднем за $4000/сотка можно взять участок и в Грузино (всего 43 км от города): тут много старых садоводств. </p>
<p>Такие же цены и в самом Приозерске. Правда, это «локальный максимум»: в окрестностях райцентра за сотку просят в среднем $3000. Тем не менее весьма характерно, что расстояние от города весьма незначительно влияет на стоимость земли (чего не наблюдается на других направлениях), а природные красоты перевешивают все прочие факторы. </p>
<p>«Приозерский район необычайно красив, но кроме дорог у него еще одна беда — почти полное отсутствие социальной и развлекательной инфраструктуры. Это не важно для дачников (они могут обойтись без кафе и боулингов, а также проехать лишние 50 км, главное — места должны быть привлекательными), но сильно ограничивает количество желающих жить тут постоянно», — говорит Светлана Невелева, советник руководителя компании «Стинком». </p>
<p>По свидетельству участников рынка, в Приозерском районе весьма активно предлагаются и земли сельхозназначения (не переведенные в садоводства). Такие наделы оцениваются примерно в $1500 за сотку, и покупают их не под картошку. «Не знаю случаев, чтобы участки в Ленобласти купили для занятий сельским хозяйством», — говорит Наталья Хмельницкая. </p>
<p>Полярные поселки</p>
<p>По статистике «НП», доля малоэтажных комплексов с домовладениями высшего ценового уровня (класс «элит») на Приозерском направлении (во Всеволожском районе) выше, чем в соседнем Курортном. </p>
<p>Объяснение простое: в Курортном районе застройщики экономят дорогую землю и возводят таун-хаузы и малоквартирные дома, а на Приозерском направлении предложений такого типа практически нет (единственное исключение — проект «Новая Корела», рассчитанный на жителей Приозерска). Причем основная застройка (11 проектов из 20) сосредоточена вблизи Петербурга — не дальше 20 км от КАД. </p>
<p>Дома от $1,8 млн предлагает компания «Петростиль» в «Медовом». От $1 млн оценивает выставленные в проекте «Северная столица» апартаменты УК «Юкки-Порошкино». Компания «Хонка-парк» традиционно не разглашает цен в поселке Honka Family Club, но, по некоторым оценкам, «квадрат» дома обойдется покупателю не дешевле $3500.
В проекте «Вартемяги» компании «Эколоджинг» коттеджи стоят не менее $950 000. В «Терра-Юкии» и «Охтинском раздолье» предлагают участки от $12 000/сотка (на таких землях, по оценкам экспертов, покупатели также построят дома не дешевле $1 млн). </p>
<p>Земли дальше Осельков и Агалатово застройщики до сих пор осваивали неохотно. На следующие 120 километров трассы приходится всего девять поселений. «В Приозерском районе строят, как правило, дачи эконом- или бизнес-класса. Число проектов постепенно увеличивается. В основном это дома каркасные, из бревна или бруса, нередко можно встретить и финские коттеджи», — говорит Олег Карзов. </p>
<p>«Здесь немало корпоративных проектов, то есть поселений, выстроенных компаниями «для своих» и не выставляемых на продажу. Интерес к ним не случаен: это замечательное место для «коммерческих» поселений — баз отдыха для горнолыжников, рыбаков, байдарочников», — отмечает Светлана Невелева. </p>
<p>На удалении от Петербурга тоже можно найти весьма дорогие объекты. Проекты «Суходольское», Lake`s Berry Club предполагают дома дороже $1 млн. Впрочем, есть и более скромные объекты. В «Ромашках» от Невской домостроительной компании реально присмотреть коттедж за $240 000, в «Зареченском» от «Балт-Групп» — за $300 000. </p>
<p>Перспективы этого направления специалисты оценивают оптимистично. После реконструкции шоссе единственное, что будет сдерживать развитие, — это газ. «В Приозерском районе с ним проблемы в отличие от соседнего Выборгского. Под ИЖС эти земли (особенно дальние) использовать неудобно, потому что здесь крайне мало рабочих мест. Эти места — лишь для отдыха», — считает Олег Карзов. </p>
<p>Мнения экспертов </p>
<p>Андрей Скатов,
технический директор компании «ПБЛ Холдинг»: </p>
<p>– Для нас это направление пока неинтересно. Если бы нам предложили участки в лесу или около водоема по интересной цене — другое дело. К тому же красивые места начинаются довольно далеко от города, а строительство дач — не наш сегмент рынка. Вблизи города здесь поселков хватает, конкуренция слишком жесткая. Строить в сегменте «комфорт» и «стандарт» невыгодно из-за больших проблем с подведением коммуникаций. Одни лишь согласования могут затянуть реализацию проекта на три-четыре года. А к тому времени пропускной способности реконструирующейся трассы вновь будет не хватать. </p>
<p>Ольга Трошева,
руководитель загородного отдела консалтингового центра «Петербургская Недвижимость»: </p>
<p>– За 2008 год участки на Приозерском направлении как в коттеджных поселках, так и вне организованных поселений подорожали в среднем на 12-20%. Причин несколько: с одной стороны, увеличились затраты застройщиков (инженерная подготовка, согласования и т.д.), с другой — выросла привлекательность этих территорий, так как их транспортная доступность в обозримом будущем должна улучшиться. В последнем полугодии здесь активно реализуются проекты коттеджных поселков (правда, пока в основном в них продают инженерно подготовленные участки). </p>
<p>Олег Карзов,
коммерческий директор компании Village Consulting: </p>
<p>– Это весьма интересное направление для застройщиков. Особенно земли, относящиеся к Всеволожскому району. Они близко от города, здесь хорошая природа, тут можно строить поселки для постоянного проживания. Более дальние территории (административно относящиеся к Приозерскому району) пригодны лишь для сезонного проживания. </p>
<p>Не так давно в районе сменилось руководство, и пока застройщики испытывают очень большие трудности с оформлением земли. Несмотря на это участки здесь активно покупают и продают. </p>
<p>Однако в предложении нередко встречаются варианты с различными правовыми «дефектами» — застройщику стоит очень внимательно проверять документы. Сегодня найти хороший лесной надел на берегу водоема за приемлемые деньги практически невозможно.</p>